Có nên cứu BĐS hay không?

Hiện nay đang có 2 luồng ý kiến trái chiều đối với TT BĐS, một bên cho rằng cứ để BĐS chết; ý kiến  còn lại thì cho rằng cần phải cứu BĐS.
Đã có nhiều bài viết, nhiều ý kiến của cả hai bên bảo vệ cho quan điểm của mình nên ở đây tôi sẽ không bàn nhiều, chỉ chốt lại những giá trị cốt lõi để làm cơ sở lý luận của 2 phía như sau:

• Ý kiến cho rằng cần phải cứu BĐS : cứu BĐS là cứu nền kinh tế, nếu để BĐS sụp đổ thì nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nặng nề kéo theo nhiều hệ lụy xã hội khác đối với đời sống toàn dân.
• Ý kiến cho rằng nên để BĐS rơi tự do:  Tiền của dân thì dùng để cứu dân, chứ ko nên dùng để cứu nhà giàu vì ngân hàng và BĐS là “đám bất lương” nguyên nhân gây ra những khó khăn của nền kinh tế hiện nay. BĐS rơi tự do thì dân mới mua được nhà.

Tuy nhiên cần phải hiểu rằng:

1- Ngân hàng hay BĐS đều là những mắt xích quan trọng của nền kinh tế, nếu 1 mắt xích nào đó bị đứt thì tức là cả nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng mà điều đó tức là toàn dân bị ảnh hưởng dù có ý định mua nhà hay không. Cho dù các chuyên gia hay ai đó có nói rằng BĐS chỉ chiếm một phần rất nhỏ của GDP nên BĐS chết cũng chẳng ảnh hưởng quá lớn thì điều đó không đáng tin, và Việt Nam nên học các nước khác cứ để BĐS chết là sai lầm. Vì sự phụ thuộc của nền kinh tế VN vào BĐS là quá lớn, thử nhìn lại xem ở VN ngoài việc múc tài nguyên ra bán thì ngành nghề nào tạo ra nhiều tăng trưởng nhất ngoài BĐS và các ngành liên quan. Một minh chứng điển hình cho điều đó là phần lớn các tỷ phú hoặc siêu tỷ phú giàu nhất của Việt Nam đều “từ đất” mà lên, mà muốn có 1 tỷ phú thì phải có hàng nghìn thậm chí hàng vạn người khác làm nền. Ở Mỹ hoặc các nước khác tỷ phú của họ xuất hiện đủ trong mọi lĩnh vực của nền kinh tế, còn tỷ phú BĐS chỉ chiếm một phần và không phải là những tỷ phú giàu nhất, tức là nền kinh tế của họ có nhiều điểm tựa, nhiều thế mạnh, dù BĐS có chết nền kinh tế vẫn có thể đứng bằng những chân khác. Còn ở VN trong những năm gần đây sự phụ thuộc tăng trưởng quá lớn vào BĐS đang giống như  nếu bạn vay ngân hàng 1 đô bạn là con nợ của ngân hàng nhưng nếu bạn vay được 1 triệu đô ngân hàng sẽ thành con nợ của bạn. Cho dù định hướng tương lai sẽ chuyển dịch cơ cấu tăng trưởng sang những lĩnh vực khác nhưng tại thời điểm hiện nay và trong trung hạn khi chưa hình thành cơ cấu kinh tế mới mà để BĐS chết thì cũng giống như phúc chưa kịp hưởng họa đã đến nơi, hay chết trước giờ giải phóng. Vì vậy đối với nền kinh tế VN cho dù chuyển dịch cơ cấu sang phát triển nông nghiệp hay lâm nghiệp thì hiện tại cứu BĐS là việc tất yếu phải làm nếu như muốn giữ cho chính thể bền vững, giữ cho đời sống xã hội ổn định để từng bước làm quen với sự suy giảm mà không bị sốc gây hiệu ứng đổ vỡ.

2- Người ta cho rằng BĐS giảm tiếp thì người dân có cơ hội mua nhà nhưng sai lầm ở đây là quên đi việc BĐS đã và đang tạo ra rất nhiều việc làm, nhiều cơ hội giàu có cho nhiều người dân, kể từ khi BĐS suy giảm đến nay thì thu nhập của người dân cũng giảm theo tương ứng, thậm chí còn giảm hơn mức giảm của BĐS mà như vậy thì BĐS có giảm thế giảm nữa phần lớn người dân cũng không có cơ hội mua nhà. Và thực tế là doanh nghiệp BĐS có thể chết nhưng các ông chủ BĐS, những người nhiều đất đa phần dù có “chết” cũng vẫn giàu hơn nhiều người dân khác nên họ vẫn có thể thi gan được mà không cần bán rẻ BĐS.


Vậy thực tế bài toán BĐS hiện nay như thế nào và giải pháp là gì?

Hiện nay phần lớn các cty BĐS chỉ còn là hình thức còn thực chất đã bị ngân hàng chi phối nên vấn đề mấu chốt ở đây chỉ là bài toán với ngân hàng. Và bài toán của BĐS nói chung không phải là giá mà là vấn đề niềm tin và thanh khoản. Nếu giá 10 mà có niềm tin vào sự tăng trưởng người ta vẫn mua, nhưng khi niềm tin thay đổi thì giá 10 người ta sẽ đợi 8, giá 8 người ta sẽ đợi 5, giá 5 sẽ đợi 3, và liệu các doanh nghiệp BĐS và nền kinh tế có thi gan được với người dân hay không, mặc dù Việt Nam đang là nền kinh tế có nhiều tiềm năng phát triển nên nhu cầu của người dân về nhà ở luôn luôn lớn.
Để giải bài toán của BĐS phải giải từ gốc, đó là nền tảng sản xuất, sản xuất phát triển thì thu nhập người dân mới tăng trưởng và ổn định, khi có sự ổn định thì nhu cầu mới hình thành mạnh mẽ, niềm tin mới được củng cố, còn mọi thứ vẫn bấp bênh thì dù có dư tiền người ta vẫn phải tính toán lo xa và những nhu cầu cao cấp như mua nhà, đầu tư vào BĐS sẽ tạm phải gác lại, thanh khoản của BĐS không có cơ hội phục hồi. Nhưng muốn giải quyết bài toán của sản xuất thì vấn đề phải giải quyết bài toán của nguồn vốn, tức là hệ thống ngân hàng phải sẵn lòng hỗ trợ doanh nghiệp cho dù có phải chấp nhận rủi ro. Tuy nhiên các ông chủ ngân hàng lại cứng đầu không chịu ra tiền nên một mặt tiền vẫn ứ trong ngân hàng nhưng mặt khác sản xuất và tiêu dùng của người dân vẫn thiếu vốn. Nay nếu Nhà nước mang tiền thuế của dân ra cứu BĐS và Ngân hàng thì khác nào lại nuôi béo “những kẻ tội đồ” để họ có cơ hội phè phỡn. Vì vậy để giải quyết hài hòa tất cả các vấn đề thì phải làm cho người dân hiểu rằng Nhà Nước bơm tiền ra cứu BĐS không phải là cứu các ông chủ mà là cứu một nền kinh tế, cứu những tài sản của toàn dân, bằng cách biến tài sản của các ông chủ thành tài sản của toàn dân có đại diện là Nhà Nước. Và thực tế bài toán này đã được khởi động từ 2 năm nay khi 2 NHTMCP tư nhân lớn nhất VN có tầm ảnh hưởng cũng như tạo nguy cơ lớn đối với hệ thống tài chính cũng như một số ngân hàng yếu kém hoặc “có tính lợi ích nhóm cao” khác đã được “thay tên đổi chủ”, thậm chí theo khảo sát các NHTM của tôi hiện nay thì xu hướng “đeo vòng kim cô” cho một số NHTMCP “khó bảo” của Nhà Nước vẫn đang tiếp tục diễn ra, các ngân hàng TMCP này sẽ phải chấp nhận sự lệ thuộc vào chính quyền. (Năm 2011, trong một lần nói chuyện với một bạn làm ở quỹ VCB, tôi nghe bạn này nói về việc BIDV sẵn sàng cho vay những dự án BĐS rất "lởm" thì kết hợp với kết quả khảo sát hệ thống trụ sở chi nhánh các ngân hàng trước đó, tôi đã hiểu rằng Nhà Nước đang dùng những thủ pháp về chính sách và truyền thông để dồn đống "ung thư" vào túi ngân hàng giống như đóng gói nợ xấu sau đó chỉ cần tập trung giải quyết đối tượng mấu chốt này là xong, và giải quyết bằng cách làm hao mòn tài sản của các ông chủ ngân hàng qua việc xóa, giảm nợ xấu cho doanh nghiệp, cho người dân, chấp nhận rủi ro để cho vay sản xuất, tiêu dùng. Như vậy là lấy của nhà giàu chia cho nhà nghèo một cách có "nghệ thuật". Vì lãnh đạo BIDV cũng không đến nỗi kém hơn cả bạn VCBF hay làm quá láo. Tuy nhiên bây giờ tôi mới viết ra những suy nghĩ đó vì có lẽ ván cờ này Nhà Nước đã nắm chắc phần thắng).

Đến nay khi gói 30.000 tỷ được nhà nước được công bố thì cũng có nghĩa là về cơ bản bài toán “đeo vòng kim cô” cho các ông chủ ngân hàng đã đi đến giai đoạn kết. Khi các ngân hàng đã bị chi phối thì lúc đó các chính sách tài chính mới được triển khai tốt hơn, nhiều khoản nợ của người dân, của doanh nghiệp sẽ được xí xóa và tiền thuế của dân sẽ là phục vụ lợi ích của nhân dân của sự bền vững chính thể chứ không phải nuôi béo các ông chủ.

Và thực tế người Việt Nam luôn có sức sống rất mạnh mẽ bằng niềm tin và hy vọng, Chính phủ hiện nay cũng hiểu rõ điều đó nên từ lời nói đến hành động của Chính phủ luôn là một khoảng cách khó đo lường hết độ xa nên con số 30.000 tỷ đó có thực sự được đem ra dùng hay không, dùng như thế nào cũng là một vấn đề phải bàn tiếp. Nhưng chắc chắn rằng với những giải pháp “rừng mơ” đó cũng sẽ giúp cho BĐS có thêm cơ hội.

Hãy bắt các “ông chủ” sống để trả nợ chứ “chết” thì quá dễ dàng.