Dự báo về thời vận của công ty Sudico (mã SJS trên sàn HOSE - P10)

- Dự báo ngày 14/2/2009: Hôm trước có một người bạn làm về đầu tư, trong danh mục đầu tư lâu dài của công ty có mã SJS chiếm tỷ trọng khá lớn nên anh bạn này có dẫn tôi đến thăm quan trụ sở của SJS ở khu Mỹ Đình nhờ tư vấn để cân nhắc việc đầu tư. Nhưng sau khi khảo sát sơ qua địa hình và cấu trúc trụ sở mới của SJS tôi thấy công ty này hiện nay chỉ được hình thức và danh tiếng bề ngoài còn thực tế bên trong tiềm ẩn nhiều vấn đề đáng lo ngại: địa thế trụ sở mới nằm ở khu vực không thuận lợi so với trụ sở cũ; hình thức trụ sở cũ tuy đơn giản không hoa mỹ nhưng hài hòa cân đối, trụ sở mới tuy đẹp nhưng cấu trúc bên trong hạn hẹp, xô sát; hệ thống các cửa ra vào và đường giao thông bố trí không hợp lý. Những yếu tố trên biểu hiện của việc mất đi những sự hỗ trợ lớn; tư duy của hệ thống nhân sự hẹp hòi, mâu thuẫn; tài chính thất thoát, mất khả năng kiểm soát; tham vọng nhiều nhưng nội lực không tương xứng. Những luận đoán trên được người bạn đang nghiên cứu hồ sơ cty SJS xác nhận đúng. Nên tôi cho rằng với địa thế như hiện nay SJS sẽ không còn giữ được vị thế cty lớn được lâu, các dự án sẽ bị dang dở, đình trệ (nghe nói SJS còn 1 dự án lớn 200ha ở khu đô thị Nam Khánh nhưng SJS sẽ khó có khả năng hoàn tất dự án này, với địa hình như hiện nay thì chỉ riêng việc hoàn tất khu đô thị Mỹ Đình cũng sẽ còn là một thử thách) và cho dù rất cố gắng thì chỉ sau 1 năm nữa SJS sẽ rơi vào tình trạng suy thoái, chia tách; sau 5 năm nữa sợ rằng sẽ phải bán rẻ và không còn thấy bóng dáng mã SJS trên sàn.
Những suy đoán trên có thể giúp cho mọi người thêm thông tin để tham khảo khi quyết định đầu tư lâu dài vào SJS.

- Dự báo ngày 24/10/2011: Nhớ lại cách đây 3 năm khi đứng trên cao ngắm dự án Nam An Khánh, tôi dám chắc rằng bãi cỏ đó nếu không bị thu hồi thì cũng chẳng mọc lên được cái gì ra hồn giống như những chủ đầu tư cam kết, vì vậy tốt nhất là bạn nào đang đầu tư ở đó cố gắng thoát thân bằng mọi giá nếu như không có ý định mua đất làm trang trại chăn nuôi ở Nam An Khánh

Và đây là những tổng kết khách quan khá đầy đủ quá trình hoạt động của SJS từ trước đến nay (25/7/2013), hãy đọc và so sánh để biết thế nào gọi là " có vấn đề về nhận thức" :

Nam An Khánh có 'cứu' được đại gia Sudico?

• 25/07/2013 07:26 | Kinh tế

(VTC News) – Từ một doanh nghiệp đình đám trong làng bất động sản, nhưng đến nay Sudico đang phải đối mặt với món nợ lên tới gần 1.000 tỷ đồng và việc đặt cược số phận vào dự án Nam An Khánh cũng rất mong manh.
Lục đục nội bộ

Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) tiền thân là Doanh nghiệp Nhà nước, thành viên của Tổng công ty Sông Đà, được thành lập năm 2001, do ông Phan Ngọc Diệp làm Tổng giám đốc.

Đến năm 2003 được chuyển đổi thành công ty Cổ phần với số vốn điều lệ là 30 tỷ đồng. Lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty là bất động sản.

Nam An Khánh có “cứu” được đại gia Sudico

Ngay sau khi ra đời, Sudico đã khẳng định được mình khi trở thành chủ đầu tư dự án Đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì. Đây được coi là một trong những khi đô thị tiêu biểu nhất của Hà Nội và là 1 trong 10 khu đô thị đẹp nhất Việt Nam.

Thành công của Đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì đã tạo đà cho Sudico trong con đường kinh doanh bất động sản rộng mở. Chỉ chưa đầy một thập kỷ đi vào hoạt động, Sudico liên tiếp mở ra nhiều dự án đô thị, dân cư và du lịch sinh thái lớn khắp cả nước như: Dự án khu đô thị mới Nam An Khánh và phần mở rộng (tổng diện tích 233 ha), dự án khu nhà ở Văn La – Văn Khê (12ha), dự án khách sạn Sông Đà – Hạ Long; dự án Khu dân cư Long Tân – Nhơn Trạch - Đồng Nai (65ha); Các dự án đang trong quá trình đầu tư, như dự án khu đô thị mới Tiến Xuân (1.115ha), dự án Hòa Hải – Đà Nẵng (12ha), dự án Khu du lịch sinh thái Sông Đà Ngọc Vừng (39ha)…

Năm 2006 cổ phiếu của SUDICO chính thức niêm yết trên Sàn chứng khoán TP HCM. Sau 2 năm niêm yết, giá cổ phiếu của đã tăng từ 0,07 USD/cổ phiếu lên 37 USD/cổ phiếu. Sudico luôn là một trong những cổ phiếu ở Top “Bluechip” của Việt Nam.

Giấc mơ đưa Sudico trở thành Công ty kinh doanh bất động sản, địa ốc, đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp hàng đầu của Việt Nam đang dần trở thành hiện thực….

Bắt đầu từ năm 2008, với những cuộc “thay tướng” trong nội bộ lãnh đạo Sudico đã khiến cho việc làm ăn tại công ty này trở nên lục đục, sa sút.

Cụ thể, ngày 6/10/2008, trong cuộc họp giao ban thường kỳ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sudico Phan Ngọc Diệp (người đại diện phần vốn của Tổng Công ty Sông Đà tại SUDICO) đã ra quyết định cho ông Vũ Đức Thuận thôi giữ chức vụ Tổng Giám đốc SUDICO, và quyết định bổ nhiệm ông Vi Việt Dũng giữ chức vụ Tổng Giám đốc.

Điều đáng nói, trong suốt nhiệm kỳ 5 năm làm Tổng giám đốc của mình, ông Vũ Đức Thuận đều mang lại doanh số lớn cho công ty. Cụ thể, năm 2007, Sudico đạt doanh thu 722 tỷ đồng, tăng 205% so với thực hiện năm 2006. Và, năm 2008, trong tình hình kinh tế vĩ mô và điều kiện thị trường rất khó khăn, đặc biệt là với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Sudico vẫn xây dựng kế hoạch doanh thu là 1.286 tỷ đồng (bằng 193% so với kế hoạch 2007).

Đến năm 2011 lúc này, Sudico tiếp tục “trảm tướng” lần thứ hai khi ra quyết định miễn nhiệm chức vụ Tổng Giám đốc của ông Vi Việt Dũng và đưa ông Ngô Vĩnh Khương lên thay. Lý do của sự thay đổi lần này là do dưới thời ông Dũng, kết quả sản xuất kinh doanh không được như mong muốn.

Trong khi đó, ông Dũng cho rằng, 9 tháng đầu năm, kết quả kinh doanh không được như kế hoạch ngoài nguyên nhân khách quan do thị trường tài chính có nhiều bất ổn, địa ốc suy giảm.

Để chấm dứt những mâu thuẫn nội bộ này, tháng 11/2011, Tập đoàn Sông Đà (nay là Tổng công ty Sông Đà) đã quyết định bãi nhiệm chức vụ chủ tịch Hội đồng quản trị đối với ông Phan Ngọc Diệp tại Sudico, điều chuyển về giữ chức Phó Giám đốc Ban tổ chức nhân sự tập đoàn Sông Đà.

Tập đoàn Sông Đà cũng cử ông Hồ Sỹ Hùng (đang là Chủ tịch Hội đồng quản trị Sông đà 6) về Sudico để ứng cử vào chức Chủ tịch Hội đồng quản trị thay cho ông Phan Ngọc Diệp.

Kinh doanh thua lỗ

Với nhiều sóng gió như lục đục về mặt nhân sự, kinh doanh thua lỗ liên tiếp đã đẩy Sudico vào tình thế vô cùng khó khăn trong năm 2012, cổ phiếu SJS của Sudico được đưa vào tình trạng giao dịch có kiểm soát. Nếu 2013, Sudico tiếp tục thua lỗ thì điều này đồng nghĩa với việc cổ phiếu SJS buộc phải rời khỏi thị trường chứng khoán.

Theo báo cáo tại đại hội đồng cổ đông 2013 của Sudico ngày 25/4, trong cả năm 2012, Sudico chỉ thu hồi được 4 trong tổng số 238 tỷ đồng nợ của 12 đối tác. Công tác thu hồi công nợ không hiệu quả, cộng thêm khoản lợi nhuận hợp nhất đã âm tới 303 tỷ đồng, các cổ đông của doanh nghiệp này lo ngại mục tiêu lãi hơn 1.100 tỷ trong năm 2013 là khó khả thi, nhất là trong điều kiện thị trường đang đóng băng.

Còn tại báo cáo tài chính sau soát xét năm 2012 của SJS, đơn vị kiểm toán là Ernst & Young có lưu ý về khoản lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh hợp nhất năm 2012 với số tiền 304,54 tỷ đồng.

Công ty và các công ty con còn có khoản lỗ lũy kế là 387,67 tỷ đồng. Tại ngày 31/12/2012, tổng dư nợ ngắn hạn của công ty và các công ty con lên đến 2.255,17 tỷ đồng, vượt tổng số dư tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao (không bao gồm hàng tồn kho) với số tiền là 1.755,6 tỷ đồng.

Ngày 4/4, cổ phiếu SJS (Sudico) cũng đã bị sàn giao dịch chứng khoán TP HCM tạm ngừng giao dịch do thua lỗ 2 năm liên tiếp.

Với "mức án" này, dù ngày 11/4 cổ phiếu SJC đã được giao dịch trở lại nhưng chỉ được giao dịch 15 phút cuối phiên, dưới hình thức bị kiểm soát.

Hai nguyên nhân có thể dẫn tới việc rớt "đài" của Sudico là: Thứ nhất, năm 2012 Sudico không có nguồn thu. Thứ hai, theo yêu cầu của kiểm toán, Công ty phải trích lập hàng trăm tỷ đồng cho các dự án đang dang dở. Muốn có nguồn thu thể hiện rõ trong hạch toán, cần có các hợp đồng mua bán chứ không phải chỉ là hợp đồng góp vốn mua nhà.

Tiếc thay, hiện có tới 371 tỷ đồng người mua trả tiền trước ở các hợp đồng vay vốn của nhà đầu tư mà thực chất là hợp đồng “bán lúa non” các căn biệt thự Nam An Khánh. Để ký được hợp đồng mua bán, theo quy định hiện nay dự án phải có đầy đủ hạ tầng và hoàn tất móng các biệt thự mà việc này thì đang... chờ.

Còn về yêu cầu của kiểm toán với các dự án dang dở thì Dự án Khu đô thị Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng được khuyến nghị phải trích lập dự phòng gần 500 tỷ đồng. Dự án này từng là chủ đề gây tranh cãi nóng tại Đại hội cổ đông của công ty hồi tháng 6/2012 khi Ban Kiểm soát đưa ra báo cáo cho rằng, có những dấu hiệu sai phạm gây thất thoát lớn.

Sudico đã nhận chuyển nhượng dự án này từ một cá nhân với số tiền là 963 tỷ đồng từ năm 2010. Không có nguồn thu và các dự án sụt giá thảm hại so với giá vốn ban đầu, Sudico đứng trước 2 “khe cửa” hẹp: Chưa hạch toán để lỗ thấp năm 2012, song năm 2013 có thể lỗ khủng và buộc phải rời sàn giao dịch chứng khoán hay hạch toán lỗ lớn ngay năm 2012 để hi vọng mong manh năm 2013 có khả năng tạo doanh thu, có lãi để có thể trụ lại?

Nam An Khánh có cứu được Sudico?

Sudico đành chọn “khe cửa” thứ hai, tức là trích lập dự phòng giảm giá dự án Khu đô thị Hòa Hải ngay trong năm 2012.

Ông Hồ Sỹ Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sudico cho biết: “Công ty đã họp rất nhiều lần và ra quyết định, năm 2013, công ty phải tìm được đối tác để chuyển nhượng dự án Hòa Hải. Bởi nếu triển khai dự án này, sẽ không một tổ chức tín dụng nào cho công ty vay vốn”.

Theo tạm tính của các ngân hàng và công ty kiểm toán, dự án này hiện chỉ có giá trị chưa đầy 500 tỷ đồng. Trong khi năm 2013, Sudico phải trả nợ khoảng 900 tỷ đồng.

Lối thoát cho Sudico là phải đẩy mạnh hoạt động bán hàng và một trong những dự án được Sudico “đánh cược” sự được – mất là Nam An Khánh.

Hội đồng quản trị công ty đã có nghị quyết về việc triển khai kinh doanh từ 7 – 8 ha đất thương phẩm tại dự án này trong năm 2013 với giá trị khoảng 1.500 tỷ đồng.

Công ty này cũng sẽ tiến hành thu hồi 220 tỷ đồng công nợ đối với phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ phát đã phát sinh trong các năm trước.

Trên thực tế, từ cuối tháng 3/2012, Sudico đã bắt đầu thực hiện triển khai kinh doanh đợt 1 tại dự án Nam An Khánh và đã có khoản lợi nhuận dự kiến từ 10 tỷ đồng – 20 tỷ đồng.

Sudico cũng đang tiến hành thoái vốn tại một số dự án hiệu quả thấp để đảm bảo dòng tiền trong các năm tiếp theo (trong tháng 3/2012 đã thoái vốn và thu hồi được 25 tỷ đồng góp vốn tại dự án Cactus Cam Ranh – Khánh Hòa).

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Anh Đức, Tổng Giám đốc Sudico cho biết: “Quý 1/2013 Sudico đã có doanh thu tầm 70 - 80 tỷ đồng, là tiền đề có lợi nhuận 16 tỷ đồng. Mặc dù đó là con số chưa phải là lớn, nhưng sau 2 năm lỗ liên tiếp thì đây cũng là tín hiệu đáng mừng, đáng khích lệ cho chúng tôi”.

Tuy nhiên, việc đặt cược vào dự án Nam An Khánh theo đánh giá của các chuyên gia là rất khó khăn vì hiện thị trường bất động sản đang đi xuống, nên dù mức giá đất tại dự án này hiện được rao bán khá rẻ (khoảng 18 triệu đồng/m2) nhưng việc người dân xuống tiền mua là rất khó khăn, nhất là khi hạ tầng tại dự án này chưa được hoàn thiện.