Bất động sản trong mắt… nhà phong thuỷ (2): Tổ hợp chung cư HH1, HH2, HH3 Linh Đàm

• Bất động sản trong mắt… nhà phong thủy: D’. Palais De Louis

Từng tư vấn về phong thủy cho nhiều doanh nghiệp và dự án địa ốc, với khách hàng bao gồm khá nhiều tên tuổi lớn, Kiều Quang Dũng có những góc nhìn riêng khá thú vị về nhiều dự án hiện nay, từ góc độ chuyên môn. BizLIVE xin giới thiệu một số đánh giá của ông để bạn đọc rộng đường tham khảo.


Tổng quan dự án

Vị trí: Lô đất CC6, khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội,
Tổng diện tích xây dựng: 3.553 m2.
Tổng diện tích sàn: 87.803 m2.
Chủ đầu tư: Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu.

Ưu điểm phong thuỷ

Về tổng thể, bán đảo Linh Đàm (Hà Nội) là một khu đất mới, ba mặt được ngăn cách bởi mặt nước, nên ban đầu, các dự án mới xuất hiện ở đây có thể xem là một điểm nhấn mang tính “trọc trung hữu thanh” (giữa nơi thô trọc mọc lên sự thanh kỳ) của Hà Nội.

Tuy nhiên, càng phát triển, giao thông kết nối với bên ngoài ngày càng dày dặc, thì sự thanh kỳ khác biệt dần dần mờ nhạt, mà thay vào đó là sự thịnh vượng nhưng pha tạp, lấp đầy dần môi trường của bán đảo.

Theo nguyên lý “địa động, nhân ứng”, các dự án nổi trội xuất hiện sau này trong bán đảo Linh Đàm về cơ bản sẽ phản ánh sự pha tạp của môi trường trong giai đoạn mới. Tổ hợp chung cư HH1, HH2, HH3 Linh Đàm cũng nằm trong xu thế chung đó của địa hình, một dự án điển hình của chính sách xây nhà thu nhập thấp, cao tầng, đông người.
 
Tổng thể địa hình chung của dự án tuy khuyết méo, chủ về sự thất bại, đổ vỡ giữa chừng, nhưng riêng khu đất thực hiện 4 toà nhà HH1, HH2, HH3, HH4 thì lại cân đối, vuông vắn, giao thông thuận tiện, âm dương đều vượng, nên tuy là dự án xây nhà cho người thu nhập thấp, nhưng cả chủ đầu tư lẫn lớp khách hàng mua đầu tiên đều là những người có quan hệ xã hội tốt, nguồn tài chính đa dạng, tài sản tích lũy tương đối nhiều.

Đây chính là những tiền đề để chủ đầu tư cũng như khách hàng tự tin, mạnh dạn với những quyết định đầu tư của mình. Có thể nói vị trí của dự án HH1, HH2, HH3, HH4 đem đến nhiều thuận lợi so với mục đích xây nhà thu nhập thấp của chủ đầu tư.       

Nhược điểm phong thuỷ
 

Bên cạnh những lợi thế thì từ góc nhìn phong thủy, dự án HH1, HH2, HH3, HH4 cũng xuất hiện những nhược điểm là dấu hiệu báo trước nguy cơ mà chủ đầu tư cũng như khách hàng phải đối mặt.

Đó là mật độ xây dựng dầy, chiều cao của các tòa nhà quá lớn so với mặt bằng xây dựng, ảnh hưởng xấu đến lợi thế của địa hình.

Mặc dù thế đất cho biết tiềm lực của chủ đầu tư và khách hàng trước khi đến với dự án này đều rất chắc chắn, nhưng thiết kế quy hoạch của dự án thì lại bộc lộ những toan tính, tham vọng quá lạc quan, mạo hiểm. Thời gian đầu, vẫn còn giữ được nền tảng cũ cả về tư duy lẫn năng lực tài chính, nhưng có thể càng về sau thì càng khó kiểm soát.

Điều này cũng thể hiện ngay ở thiết kế mang tính “thị trường”, xa rời cái gốc tốt đẹp là dự án mang tính xã hội của các căn hộ trong dự án. Áp lực về thanh khoản, áp lực dòng tiền nóng sẽ tăng tỷ lệ thuận với tiến độ dự án khi triển khai.

Dự báo và căn cứ

Với thực trạng địa hình và thiết kế của dự án, có thể thấy rằng thời gian đầu tổ hợp dự án nhà thu nhập thấp Linh Đàm sẽ tạo được sự hấp dẫn và sự khác biệt so với thị trường chung.

Năng lực của chủ đầu tư cũng như của khách hàng đều tốt. Dự án thể hiện một sự đột phá của chủ đầu tư cũng như của khách hàng trong xu thế suy thoái thời gian qua của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên khác với hình thức là dự án nhà ở mang tính xã hội, nội dung lại mang tính chất cơ hội, đầu cơ cao. Nên ngược với sự hấp dẫn ban đầu, theo thời gian, dự án có thể xuất hiện sự chậm trễ về tiến độ, về tài chính, cũng như tính thanh khoản. Chủ đầu tư cũng như lớp khách hàng ban đầu sẽ rất tự tin về năng lực tài chính và tính toán của mình nên không lường hết khả năng suy thoái của thị trường cũng như các nguồn tài chính có thể sử dụng. 

Người viết cho rằng, nếu không điều chỉnh thiết kế, hạ độ cao, trả lại cho dự án này về đúng với mục đích mang tính xã hội của nó, thì giai đoạn thực hiện dự án này sẽ vừa là đỉnh cao nhưng cũng vừa là sự tuột dốc không chỉ về hình ảnh mà còn cả tài sản của chủ đầu tư. Những khách hàng đầu cơ tham lam cũng sẽ thua lỗ với dự án này.

KIỀU QUANG DŨNG